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          合生吞并恒大物業,房地產新一輪廝殺開始...

          發表時間: 2021-10-08 11:56:01

          作者: 廣州無冕信息技術有限公司

          來源: 金角財經

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          驚雷之下,恒大的白衣騎士似乎出現了身影。

          10月4日,恒大物業和中國恒大在港股停牌,地產界“隱型航母”合生創展也宣布停止買賣,稱有一筆重要交易要公布。
           
          這筆交易的內容,是合生創展計劃以400多億港元的價格,接手恒大物業51%的股份。

          這是各大地產商虎視眈眈、你爭我奪,并認為恒大物業是恒大最為優質的資產。

          如今,恒大接過400億港元現金,合生的物業體量瞬間暴增4.5倍,僅次于碧桂園。

          幾家歡喜幾家愁。

          這筆交易背后,是高頻的“大魚吃瀕死大魚”式吞并。

          房地產的競爭邏輯,也正在產生劇變。



           

          想搶恒大物業的人不少。


          三道紅線、集中供地...一波波政策收緊,逼著房地產大步進入存量房時代,大塊拿地的套路走不通之后,房企們急著轉型。而物業,就是存量房時代最穩定的收入來源。


          半個月前的9月20日,碧桂園耗費近100億,全資間接收購富力物業,震驚了整個業界。要知道,這是2021年物業圈最大的一筆買賣。


          不過,這個記錄很快就被合生的并購行為打破了。


          暗流早已涌動,圍繞著物業業務,并購層出不窮:


          今年9月,除富力物業外,碧桂園花費資金逾100億元,在短短十幾天內連續收購藍光嘉寶物業,以及物業第一股彩生活的核心資產。


          綠地曾在今年7月發布公告稱,擬將全資子公司綠閔物業100%股權轉讓給花樣年旗下的深圳富昌商業,作價12.6億元,就在這個消息傳出兩個月后,花樣年又將旗下的核心物業資產轉賣。


          金科則在一年內接連收購多家重慶中小型物業公司,并傳出消息,稱會收購新力物業。


          在恒大資金鏈緊張的消息傳出后,賣相不錯的恒大物業也受到了覬覦,萬科、碧桂園等企業都派組做過調查,畢竟,這個獨立上市的物業板塊,是恒大手中當之無愧的優質資產。


          資料顯示,恒大物業在管面積高達4.5億平米,市值最高曾達2000億港元,在國內僅有體量同樣巨大的碧桂園物業可以相比,尤其在受母公司拖累,市值掉到500多億后,不少人在等著缺血的恒大將恒大物業打折拋售。


          可誰也沒想到,半路上殺出一個合生創展。



          合生創展旗下的合生活康景物業,在管面積僅1億平米,近半年的交付面積不過30萬平米,體量與影響力根本無法與恒大物業相提并論。

           

          拿著這400億港幣,恒大可以稍微緩解一下燃眉之急。自央行通過SLF及逆回購操作投放市場5700億元后,恒大就在積極自救,100億甩賣盛京銀行股權,400億割肉恒大物業,部分項目終于復工。


          早在去年,合生創展就有過整合旗下合生活相關業務,推著合生活獨立上市的計劃,如今直接買下恒大物業,合生創展的物業上市大計事半功倍。

           

          即使房地產迎來了劇烈的變化,但市場上不缺錢,資本們依然在尋找著獵物。


          錯失黃金10年后,誰也沒想到,這家企業還有如此充裕的現金流,一出手就吞下了業內頂尖的物業公司,果真世事難預料。

           


           

          合生創展最出名的,是手下那個“亞洲最大鬼城”。

           

          2003年,合生創展在天津寶坻拿下2.5萬畝鹽堿地,打造京津新城,寶坻政府給出了不可思的友情價:78元/平米。

           

          按照計劃,這塊面積相當于33個天安門廣場的土地上,將建起8000座別墅、數個超大型五星級酒店、亞洲最大的溫泉城和中英文學校,容納下50萬“高凈值”人口。

           

          然而京津唐、環渤海經濟圈并沒有為合生帶來足夠的富豪業主,108億的巨量投入,只換來20億元銷售額,亞洲最大別墅區淪為亞洲最大鬼城,經此一役,合生也被業內人士戲稱為“職業經理人墳場”。

           

          客觀來看,雖然寶坻的項目過于拉胯,但合生拿地的眼光和本事,絕大多數時候都讓同行望塵莫及——合生手里的項目,不少都伴隨著調規、土地變性、大幅增加容積率。

           

          在只靠財力寸步難行的北京,截止到2020年,合生手里的可銷售面積高達近400萬平米,都是純住宅。其中不乏地段優良的超級大盤,如合生me悅,號稱大興最火新盤;霄云路8號,賣了13年,還在持續為合生貢獻貨值;豪宅定位的分鐘寺三兄弟,合生占了不少股權。

           

           

          當初合生創始人朱孟依,才入行就拿下了廣州天河的一片農地,拿地后不久,政府就把那塊地圈入市中心規劃中,合生開始突飛猛進,在廣州賺到的利潤,一度超過萬科全國的項目之和。

           

          萬慶良還擔任廣州市長時,很喜歡接受媒體的采訪,某一次采訪中,他說自己工作了 20 多年,還在租房?。? 我認為,我們的觀念要轉變,從有住房變成有房住,我工作了 20 多年,還沒買房,現在住的是市政府的宿舍,在珠江帝景 130 多平方米,每月交租 600 元,當然,政府會補貼一部分房租。"

           

          珠江帝景,正是合生投資開發的臨江豪宅盤。"600 塊租珠江帝景豪宅 " 的萬慶良是朱孟依同鄉,梅州五華人,現在正住在鐵窗里。

           

          2014 年 6 月,時任廣州市委書記萬慶良接受調查,整個廣州市政府官員系統迎來變動,合生創展苦心經營的政府關系,受到極大波及。

           

          直接帶來的影響就是,政府對合生失去了耐心和包容。畢竟,在任何城市,大量囤積中心地段的土地,不做開發,都很讓政府討厭。

           

          在失去政府支持后,合生開始淡化房地產市場,擴大投資疆域,投資標的包括Sea股份、平安健康股份、平安保險股份、匯豐控股股份、中國移動股份及小米股份等。2021年1月,朱孟依父子更是以逾19億元拿下「廣汽蔚來」66.2%的股權,并將其更名為合創汽車。

           

          昔日華南五虎共進樓市,如今恒大、合生都去造車,只不過一個是燒著錢造概念,一個直接花高價買現成。

           

          回過頭看,在洶涌的浪潮前面,被敲打過的合生低調了下來,而恒大沒有。

           

          塞翁失馬,焉知非福。



           

          時間回到1992年,朱孟依只身赴港,和港胞張芳榮、陸維璣夫婦合作設立合生創展集團。

           

          成立公司以后,這個年輕人殺了個回馬槍,通過廣州的項目開始騰飛,彼時在廣東省建總房地產開發公司第三開發處工作的朱拉依,則緊跟著弟弟朱孟依的步伐,也下海經商,創立廣東新南方集團。

           

          和弟弟朱孟依一樣,朱拉伊也有著可怕的拿地眼光,手下南興花園、珠江廣場兩個項目獲利幾十個億,資本快速積累起來。

           

          到1996年,朱家三兄弟最小的朱慶伊,也創辦了珠光集團,專事操盤爛尾樓項目,之后轉型城市舊改業務,至此,朱家財富版圖的三大支柱正式落成。

           

          三兄弟各有專精,大哥朱拉伊醫學科班出身,開始轉向醫藥行業,房地產成為持續向醫藥新業務“輸血”的錢袋子。老三朱慶伊則乘著棚改的春風,旗下珠光集團斥資20多億拿下廣州瀝滘村改造項目,還有珠光御景壹號、潭村城中村改造項目、瀝滘村舊改項目,以及AEC汽車城等體量龐大的舊改項目。

           

          截至2019年底,朱氏家族擁有的舊改土地建筑面積超過4000萬平方米。

           

          當然,生意做最大的還是老二朱孟依,除了拿優質地塊起新樓,他也在做舊改。1998年,合生創展集團在港上市第二年,就拿下了廣州新基村集體用地70.156公頃,后來又同步介入新基村舊改,開發華南新城項目。

           

           

           

          2015年,合生又投資超過600億元,拿下上海最大舊改項目安康苑。根據《債券跟蹤評級報告》,該項目預計2021年預售,一期推出貨值200億元,整個安康苑項目貨值初步預計超過千億。

           

          截至2020年末,合生創展集團土地儲備建筑面積約3044萬平方米。

           

          但房地產,在整個合生的戰略版圖里,只算得上“副業”。

           

          1998年,朱孟依通過旗下企業珠江投資參股廣惠高速公路,成為國內首家參與國家重點基礎設施建設的民營企業。兩年后,他又通過盈通網絡獲得廣東省鋪設光纖網絡干線許可權,不到鋪設出3000公里的光纖。

           

          保險、能源、教育、金融、新能源汽車等領域,都有合生創展的影子。雖然珠江系鮮少出現在媒體上,但從未在暗流涌動的資本市場里缺席。

           

          恒大忙著買球隊,搞文旅的時候,合生告別了高利潤的誘惑,低下頭悶聲發大財。


           


           

          2020年4月,朱慶伊的珠光控股將廣州火村舊改項目以31.18億元對價出售給廣州博浩——廣州博浩為博大金控所控制,實控人是朱孟依。

           

          這種左手倒右手的玩法,在朱家并不少見。

           

          比如在北京引起過高度關注的分鐘寺三兄弟,一級開發企業為北京嘉富龍,也是朱孟依麾下珠江投資的子公司。公開報道顯示,根據掛牌文件,這三宗地塊合計以179.6億元成交,其中112.98億元要給到珠江投資,相當于在“合生系”企業之間左手轉右手。

           

          財富,就在轉手之間悄然積聚。

           

          坊間傳言,朱孟依很喜歡《菜根譚》里的一句話:

           

          春風雖欲重回首,落花不再上枝頭。

           

          眼下,房地產的春風停了,但枝繁葉茂,樹大根深的合生創展,依然高高掛在枝頭上。




          合生吞并恒大物業,房地產新一輪廝殺開始...
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