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          股價暴跌近9成后,匆忙賣物業,這家千億房企有多危險?|| 深度

          發表時間: 2021-09-29 13:09:02

          作者: 廣州無冕信息技術有限公司

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          股價暴跌前,有消息稱總部員工全員降薪,而面對10月到期的美元債,有投資者心急催促創始人想辦法歸還,新力控股有多缺錢?


          本文由無冕財經(wumiancaijing)原創發布

          作者:方斯嘉

          編輯:陳澗

          設計:嵐昇

          實習生:羅婉兒


          新力股價狂跌已有一個星期,質疑、驚恐的情緒,正籠罩著這個千億“黑馬”房企。


          9月20日,新力控股集團(02103.HK)午后開盤后一路下跌,跌幅達到89.09%,股價僅為0.41港元/股,市值較上一個交易日縮水近約120億港元,僅剩14.64億港元。隨后,新力股票停牌。


          新力股價在9月20日出現高臺跳水。


          自救行動正在展開,9月27日,據澎湃新聞消息,目前金科服務正在和新力服務洽談收購其物業的事項,但目前這筆交易還沒有最終敲定,無法確定是否會成功。


          新力曾是地產界的明星,從2010年創立到踏入千億銷售規模,僅用了10年,發展速度讓大部分房企瞠目結舌。近一周內,市場消息頻出,這個千億新貴似乎命懸一線。


          覆巢之下,復有完卵乎?新力停牌的一周內,無論是企業方、債權人、購房者,甚至是眾多同行,都緊繃著神經,擔心被波及。


          被掀開的“面具”


          在新力股價狂跌之前,市場曾釋放一則消息:“新力集團總部員工全員降薪,其中副總裁級別降70%,總經理級別降60%,總監級降50%?!?/p>


          一般情況下,企業降薪意味著現金流緊張。


          就在股票停牌后的第四日,新力發布2021年中期報告,財務情況看似穩健。


          中期報告顯示,新力踩中三條紅線中的一條,剔除預收賬款后的資產負債率為73.5%,處于黃檔狀態?,F金短債比、凈負債比率則處于達標狀態。


          在8月30日召開的中期報告會上,新力控股副總裁李想表示:“有信心在一年內把三道紅線全部降到標準的范圍內,達到綠檔要求?!?/p>


          對于這份年中報,網友評論稱:“PPT做得挺漂亮?!?/strong>


          實際上,粉飾財報是一些企業的常規動作。但在股價狂跌近9成的背景下,新力的財務問題被“扒”得精光。


          從數據上看,新力的現金短債比1.24為達標狀態,但實際上存在誤導嫌疑。自媒體“路數”指出,在計算中,新力沒有把受限制現金這一科目,明確列在前幾頁的綜合財務狀況表中,實際上,現金短債比為0.78,沒有達標。 


          新力還存在有表外負債的風險。從年度報告上看,新力的少數股東權益與損益存在錯配。新力的少數股東權益占比逐年攀升,但損益則是下降狀態。


          另一則數據暗示了少數股東不尋常性。2021年,新力少數股東權益約為92億元,占凈資產比例接近50%,而2020年度少數股東損益僅0.78億元,占凈利潤比例僅為3.8%。種種跡象表明,新力存在有“明股實債”嫌疑。


          著急的討債人


          債權方早就坐不住了。


          新力股票停牌當日,市場流傳出多張截圖,聊天記錄顯示,投資者要求與張園林直接對話,并催促其 “拿出資金解決”。


          在對話中,有投資者提及到一筆公募債,“必須要有壯士斷腕勇氣,用個人財產或借錢也好,歸還10月中公募債?!蓖顿Y者稱,一旦違約,對于境內所以公募債銀行、信托借款皆會觸發交叉違約,全部債券都觸發提前還款,屆時,新力的資金鏈將承受更大壓力。


          張園林在群聊中回復投資者,圖片來自網絡。


          新力目前存在3筆美元債,分別為:新力9.5% N20211018、 新力8.5% N20220124、新力10.5% N20220618, 未償還金額共計約6.94億美元。而最近一筆金額約2.5億美元的美元債,到期時間在10月中旬左右。


          新力有三筆美元債。


          伴隨而來的還有信托問題。


          據“國潮說”消息稱,根據投資人提供的安泉602號(新力碩豐)重大事項信息披露報告顯示,該信托計劃所發放貸款的保證人新力地產集團有限公司下屬子公司在中建投信托其他融資項目出現利息逾期,新力集團未能依約履行擔保義務,其擔保能力可能存在不足。


          實際上,信托也是新力重要資金輸血來源。在新力上市招股書中,還存在一筆利率高達15%的信托。


          新力還涉及商票逾期。2021年中期報告中,新力高管回應媒體稱,截至6月30日,新力商票余額約為9.4億,半年內到期金額不超過3億。先不論數據真假,9.4億元的商票相比于地產龍頭而言,規模并不大。


          但另一個危險的信號是,今年以來,市場消息稱,新力部分商票出現延期、逾期兌付問題。若是新力半年內到期商票規模僅有3億元,則反映了商票的緊張程度?;蛘哒f,商票規模不止如此。財報顯示,截至2021年中,新力的應付賬款以及應付票據約80億元。


          房企債務的多米諾骨牌效應正在蔓延,不少投資者擔心房地產企業資金風險會波及銀行。受恒大事件影響,多家銀行對外表態稱 “整體風險可控”,并表示將保持密切跟蹤。


          而銀行亦是新力的主要借款來源。從2021年中報看到,新力的計息銀行及其他借款(未經審核)金額約為235.6億元,為主要金融負債來源。從該公司年報看,主要往來銀行有中國民生銀行、中信銀行、平安銀行、招商永隆銀行、中國銀行(香港)、中國建設銀行(亞洲)、恒生銀行。


          2021年上半年,新力還進入廣發銀行白名單,新增多家銀行授信,包括工商銀行及光大銀行等。年報披露,新力已取得多家金融機構授信總額約人民幣952億元。


          新力控股2021年中報顯示,截至2021年6月末,新力控股流動負債有754.28億元,未來一年內新力控股將超130億元債務到期。


          焦慮的購房者


          “錢緊”的最直觀表現,就是項目爛尾。


          有消息傳出,新力在江西、廣州的樓盤出現停工或施工緩慢。甚至有消息稱,新力某項目的房貸被銀行退單。


          諸多消息真假難辨,折射的是購房端的焦慮情緒。


          “今天是心情沉重的一天?!蹦喜铝Τ堑臉I主分享了維權經歷,稱項目目前為半停工狀態,離交房日期只有2個月,同時,相關業主正與項目方交涉。而項目方回應:“現在沒有錢?!?/p>


          新力南昌項目停工現場,由業主供圖。


          事件并非偶然發生。早在8月13日,成都建工集團有限公司新力城三標段項目部稱發包方(江西運發實業有限公司)拖欠前期工程款,導致項目至8月16日起停工。


          新力在成都的一個項目停工。


          值得注意的是,該事件發生在新力 “大本營”江西南昌。一位江西當地居民評論稱:“新力樓盤的質量一直很好,不知道為什么發生這種事?!?/p>


          實際上,新力早就不是10年前的江西新力了。


          早期,新力一直盤踞于南昌,并相繼開發新力帝泊灣、新力洲悅等本地高端項目。在江西業界,一直盛傳新力背景雄厚。畢竟,在南昌限購新政頒布之時,新力早已在非限購區開發項目,因此趕上政策紅利。誰都不知道,這是不是一個巧合。


          直到2016年,新力逐漸將盤子做大,并將總部遷往上海。


          此時的新力早已失去一磚一瓦建房的初衷。2018年,新力提出 “120天啟動開發、180天達到預售標準”的高周轉模式,從那時候起,新力的高質量口碑開始逐漸瓦解。


          2019年,江西南昌的新力業主曾召開一場惹眼的“維權媒體發布會”,反映新力樓盤出現的漏水、路面坍塌等工程質量問題。此后,全國多地出現新力樓盤維權事件。


          如今看來,維權樓盤多了,說明企業存在潛在問題。


          新力或許早已意識到接踵而至的壓力,于是開始放緩步伐。


          從拿地數據可以窺見一二。今年上半年新增5宗地塊,新增土地權益總價約21.3億元,相較去年同期新增土地權益總價92.95億元,金額銳減約77%。


          不過,主因當然不是頻繁的維權風波。畢竟,已有案例反映出:房企在追求規模的過程中,優先考慮的是資金,而不是口碑。


          “斷臂”自救不易


          猛然摔倒的房企,不止新力一家。


          新力股價下跌近9成當日,港股地產股集體大跌,包括新世界發展、長實集團、新鴻基地產、龍光集團、富力地產、雅居樂等房企,跌幅超7%至10%。


          行業分析稱,此次地產股下跌,為恒大債務問題引起的蝴蝶效應所致;其二,或許還存在機構做空行為。分析人士指出,由于香港自由市場模式,因此港股做空較為便利;其三,亦有分析指出,或許存在大股東把股票質押給銀行后砸盤。


          被號稱“港股最年輕內房股”的新力,此次的股價風波正釋放出一個信號:地產企業高杠桿風險加劇。


          新力早就想通過推動上市平臺,拓寬融資渠道。然而,在今年9月,新力服務的招股書呈失效狀態。不久后,市場傳出消息稱,新力服務正與龍湖等房企洽談出售事宜。


          股票停牌之后,市場傳出消息稱,金科考慮以18億元收購新力物業。據“風財訊”消息,金科管理層對外表示,金科服務盈利良好,有拓展的想法和需求,對標的物有關注,將在達到披露條件后公告。


          9月27日,據澎湃新聞消息,目前金科服務正在和新力服務洽談收購其物業的事項,但目前這筆交易還沒有最終敲定。


          但自媒體“獸爺”披露了一個信息,新力很早就找過孫宏斌談收購,但孫宏斌沒問價就直接拒絕了。因為每家企業都有負債上限,并購勢必會導致企業負債總額的上升。面對繁雜的債務和變化的市場,新力想好好“活著”,怕不是斷臂求生那么簡單了。


          無論如何,在如今的背景下,地產企業繃著一根脆弱的弦。新力想要通過出售物業并入資金,并不是件易事。


          畢竟,民營房企正處在“寒冬”,每個人都在等待春天的到來。資金流更為充沛的國企央企們,或許還想讓子彈再飛一會。

             

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